Grondexploitaties

• Per 1-1-2022 hadden we 8 lopende grondexploitaties.
• De financiële eindresultaten van deze grondexploitaties zullen bij de jaarverantwoording 2022 naar verwachting verslechteren met circa 1,2 miljoen euro. De resultaten van de twee winstgevende grondexploitaties zijn met ruim 0,2 miljoen euro verslechterd. De geprognosticeerde eindresultaten van de zes verlieslatende grondexploitaties zijn met bijna 1,0 miljoen euro verslechterd.
• De voortgang van de gronduitgifte voor woningbouw verloopt zoals was geprognosticeerd. Het gronduitgiftetempo voor bedrijventerreinen is naar beneden bijgesteld.
• We spannen ons verder in om gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. De exploitatie van de panden en gronden kent de eerste helft van 2022 geen financiële afwijkingen of bijzonderheden.

Inleiding

In deze najaarsrapportage geven we ‘een tussenstand’ over het eerste halfjaar en een doorkijk naar het tweede halfjaar. We besteden aandacht aan:

• De voortgang van de gronduitgifte;
• De actuele stand van zaken met betrekking tot lopende grondexploitaties;
• De voortgang van de verkoop van vastgoed en de exploitatie van de voorraad.

Deze rapportage dient vooral als sturingsinformatie op basis waarvan de raad eerder genomen besluiten eventueel kan bijstellen. Alle mutaties per einde van het jaar zullen in de jaarverantwoording 2022 worden verwerkt.

Voortgang gronduitgifte woningbouw en werklocaties

In de eerste helft van dit jaar is bouwgrond verkocht ten behoeve van de bouw van 46 woningen.Naar verwachting zal eind dit jaar die teller minimaal op ruim 70 woningen staan, waardoor de prognose van 64 bouwkavels voor woningen ruim wordt gehaald.

De verkoop van grond voor werklocaties bedraagt in de eerste helft van 2022 ongeveer 2,1 hectare. Voor heel 2022 is de prognose bijgesteld naar 4,0 hectare.

De voortgang in de realisatie van het plan Weggeler heeft langere tijd hinder gehad van een door juridische strijd met een ontwikkelaar, maar die aan stagnatie lijkt nu een einde te komen. Omdat er in het Weggeler in 2022 geen gronduitgifte is geraamd, staat dit project niet in onderstaande tabel.

Lopende grondexploitaties

Werklocaties en overig

De Regionale Afspraken Programmeren Bedrijventerreinen Twente uit 2019 vormen nog steeds het uitgangspunt bij de fasering van de werklocaties. In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten met betrekking tot de werklocaties gebaseerd op de gronduitgifte van bijna 13 hectare in de komende 4 jaren.

Om ook in de toekomst te kunnen voorzien in de behoefte aan bouwgrond voor bedrijven, wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van de realisatie van een bedrijventerrein aan de westkant van het Twentekanaal, genaamd XL Businesspark 2. Uw raad wordt hierover regelmatig geïnformeerd.

Woninglocaties

De gemeente heeft niet zoveel bouwgrond meer te verkopen ten behoeve van woningbouw. In de lopende grondexploitaties zijn de grondopbrengsten uit de verkoop van bouwgrond voor woningen gebaseerd op de uitgifte van bouwgrond voor nog slechts 214 woningen vanaf 1-1-2022. In de eerste helft van 2022 zijn er hiervan 46 verkocht.

Om ook in de toekomst te kunnen voorzien in de behoefte aan bouwgrond voor woningen, wordt onderzoek gedaan naar te ontwikkelen locaties. In het najaar zal het college de raad naar verwachting enkele nieuwe kleinere grondexploitaties ter besluitvorming voorleggen.

Financieel resultaat

De verwachting is dat de zes verlieslatende lopende grondexploitaties bij de jaarverantwoording 2022 ten opzichte van de jaarverantwoording 2021 met circa 1,0 miljoen euro verslechteren. De belangrijkste reden hiervoor is dat de kostenramingen als gevolg van de huidige prijsstijgingen bijgesteld moeten worden met 0,7 miljoen euro. Daarnaaast zijn de ramingen van de grondopbrengsten voor het Bedrijvenpark Twentepark Noord nu gebaseerd op de uitgifteprijzen waarvoor de bouwgrond daadwerkelijk wordt aangeboden en verkocht. Hierdoor zijn de geraamde grondopbrengsten met 0,3 miljoen euro naar beneden bijgesteld.
Naar verwachting zullen de winstgevende grondexploitaties eind dit jaar met ongeveer 0,2 miljoen euro minder winstgevend zijn. Dit hangt eveneens samen met de bijstelling van de kostenramingen als gevolg van de prijsstijgingen.

Desondanks kan aan het eind van dit boekjaar naar verwachting bijna 1,0 miljoen euro aan winst uit de grondexploitatie Almelo Noord Oost worden genomen, omdat de BBV voorschrijft dat naar rato van de voortgang tussentijds winst moet worden genomen.

Per saldo komt het verwachte resultaat van het grondbedrijf in het gemeentelijke rekeningresultaat 2022 uit op ongeveer 70.000 euro negatief.  

In het bovenstaande overzicht wordt het nu begrote resultaat afgezet tegen het resultaat zoals opgenomen in de jaarverantwoording 2021:

• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een verlieslatende grondexploitatie vertaalt zich direct en volledig door naar het jaarresultaat van het grondbedrijf.
• Een wijziging in het begrote eindresultaat van een winstgevende grondexploitatie heeft deels effect op de hoogte van de tussentijds genomen winst en deels op de nog te nemen winst.

Af te sluiten grondexploitaties

De verwachting is dat eind dit jaar de grondexploitaties Dempen 2e havenarm Dollegoor en Noorderes (nagenoeg) geheel zijn gerealiseerd en daarom bij de jaarverantwoording 2022 kunnen worden afgesloten.

Risico’s met betrekking tot de lopende grondexploitaties

De grondexploitatiebegrotingen worden altijd voorzien van een risicoanalyse. Dit om meerdere redenen.
Ten eerste om de aanwezige risico’s te kunnen benoemen en vervolgens, daar waar mogelijk, te beheersen. Ten tweede om het begrote eindresultaat in een breder perspectief te plaatsen en daarmee inzicht te geven in het realiteitsgehalte van de grondexploitatiebegroting. Ten derde om de financiële omvang van het neerwaarts risico te kunnen bepalen en daarmee de minimaal vereiste weerstandscapaciteit.
Ten opzichte van de jaarverantwoording 2021 is het risicoprofiel niet gewijzigd. Het neerwaartse risico bedraagt circa 5,1 miljoen euro.

Voorraden panden en gronden

Panden en gronden die zijn aangekocht voor voormalige en toekomstige projecten, worden als voorraad gewaardeerd en geadministreerd onder de materiele vaste activa (MVA). Het beleid is er op gericht gronden en panden af te stoten die niet nodig zijn voor toekomstige bouwgrondproductie. Daarnaast maken de resterende bouwkavels, van reeds afgesloten grondexploitaties, ook onderdeel uit van de voorraad van het grondbedrijf.

In de eerste helft van 2022 zijn er geen aan- en verkopen binnen het grondbedrijf geweest.